Cass. Civ, sez. II, ordinanza 27 febbraio – 16 maggio 2019, n. 13241 (Est. Varrone)

Massima:

Il recesso è consentito solo quando l’inadempimento della controparte è colpevole e di non scarsa importanza, in relazione all’interesse dell’altro contraente, non essendo sufficiente il semplice ritardo.

Ricognizione:

La vicenda inizia del 2002, quando due persone stipulavano, con una società di costruzioni, un preliminare di acquisto di un terreno; nel contratto era espressamente pattuito che il terreno faceva parte di un lotto edificabile e che su di esso potevano essere costruiti immobili per superfici, altezze e volumetrie prestabilite.

I promissari acquirenti versavano euro 87.797,67 a titolo di caparra confirmatoria; poi apprendevano che il terreno non possedeva la capacità edificatoria promessa. Adivano pertanto il Tribunale di Bergamo per l’accertamento dell’inadempimento della società di costruzioni, la declaratoria di legittimità del recesso effettuato nelle more e per la restituzione del doppio della caparra.

Il tribunale dichiarava il contratto preliminare risolto e condannava la società alla restituzione della caparra. Entrambe le parti proponevano appello e la Corte d’Appello, in sostanza, confermava la sentenza di primo grado.

I promissari acquirenti proponevano ricorso per cassazione, sostenendo che il loro ritardo nel versare la caparra era stato irrilevante ai fini del diritto di recesso: che era stato legittimamente esercitato, visto che il bene non aveva le qualità promesse. Inoltre, i promissari acquirenti ritenevano erroneo il giudizio di comparazione dei rispettivi inadempimenti, perché la valutazione della colpa non aveva avuto carattere unitario.

La Suprema Corte ha accolto tali motivi di ricorso, ritenendo che ai sensi dell’art. 1385 c.c. il recesso è consentito solo quando l’inadempimento della controparte è colpevole e di non scarsa importanza. Nel caso di specie, il ritardo con cui i promittenti acquirenti avevano versato la caparra non poteva essere considerato grave: non risultava che il termine fissato per versarla fosse essenziale, né il promittente venditore – alla scadenza del predetto termine – aveva diffidato i promittenti acquirenti ad adempiere o manifestato la volontà di recedere. Tale ritardo, dunque, non precludeva l’esercizio del recesso da parte dei promittenti acquirenti, dinanzi al successivo inadempimento della controparte. Infatti, l’esame dell’inadempimento deve avvenire tenuto conto del valore dell’obbligazione, rispetto al tutto, sulla base di un criterio di proporzionalità.

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