Cass. Civ., Sez. VI – 2, ordinanza, 20 marzo 2019, n. 7868 (Est. Criscuolo)

Massima

L’accordo denominato come preliminare, con il quale i contraenti si obbligano alla stipula di un successivo contratto preliminare, è valido solo ove emerga la configurabilità dell’interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto, basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali.

Ricognizione

Il fatto da cui trae origine la vicenda risale al 13 ottobre 1995, allorquando viene promesso in vendita un immobile, per il prezzo di £ 32.000.000, e contestualmente trasferito l’immediato possesso del bene in favore dei promissari acquirenti, a fronte del pagamento di una somma pari a £ 10.000.000. Nell’atto viene altresì individuata al 10 novembre 1995 la data della stipula del contratto definitivo di compravendita.

Il successivo 30 ottobre, i venditori ricevono un ulteriore acconto di £. 2.000.000 ma alla data pattuita, i promissari acquirenti si rifiutano di sottoscrivere il contratto definitivo e ribadiscono tale intenzione anche a seguito della formale diffida inviata loro con raccomandata del 14 novembre 2002.

I venditori citano, dunque, gli acquirenti innanzi al Tribunale civile di Siracusa, per sentir dichiarare la risoluzione per inadempimento del preliminare, con condanna al rilascio dei locali ed autorizzazione a trattenere le somme ricevute come caparra ed acconto, a titolo di maggior danno; in subordine, chiedono che venga dichiarata come legittimamente ritenuta la caparra confirmatoria, per intervenuta risoluzione del preliminare.

I promissari acquirenti si costituiscono in giudizio chiedendo il rigetto delle istanze attoree e, in via riconvenzionale, domandano il rimborso delle migliorie apportate al bene, sostenendo, tra tutti, che l’accordo del 1995 non costituiva un contratto preliminare essendo diretto unicamente a vincolare i proprietari a non cedere il bene a terzi e che le somme versate erano dei meri acconti e non avevano natura di caparra.

Con sentenza n. 16/2012, il Tribunale rigetta la domanda degli attori, che interpongono appello innanzi alla Corte di merito di Catania, la quale riforma integralmente la decisione di primo grado.

Invero, il Collegio rileva che la scrittura privata del 13 ottobre 1995 rivestiva la qualità di contratto preliminare in quanto con essa le parti avevano costituito un preciso rapporto obbligatorio e un vincolo negoziale articolato in tre livelli: la mancata conclusione del definitivo, pertanto, integrava in capo agli appellati una responsabilità contrattuale da inadempimento, con obbligo di rilascio dell’immobile e di risarcire i venditori con una somma che veniva individuata, in via equitativa, in un importo corrispondente agli acconti complessivamente versati.

Avverso tale pronuncia viene proposto ricorso in Cassazione che, al primo motivo, lamenta la violazione della costante giurisprudenza che nega la possibilità per le parti di stipulare un contratto preliminare diretto alla conclusione di un altro preliminare, e non anche del definitivo.

Il motivo, tuttavia, è stato rigettato poiché la Suprema Corte ha ritenuto corretta l’interpretazione degli accordi preliminari fatta dai Giudici di Appello, secondo la quale entrambe le scritture rivestivano la qualità di contratti preliminari, in quanto col primo accordo si è determinata l’intesa e l’oggetto della compravendita mentre, col secondo, si è dato atto dell’ulteriore dazione di denaro, nonché della previsione del momento di ulteriore perfezionamento dell’intesa.

Dunque, anche alla luce dei recenti interventi delle sezioni unite (ex multis, n. 4628/2015), la Suprema Corte ha ribadito che deve essere negata la validità di un accordo ripetitivo nel solo caso in cui si ipotizzi che tra il primo e il secondo preliminare vi sia completa identità, poiché in tale ipotesi manca l’utilità del contratto ed esso deve ritenersi nullo per assenza di causa.

Con il secondo motivo è stata dedotta la violazione dell’art 112 c.p.c. perché gli attori avevano chiesto il risarcimento del danno da mancato adempimento, mentre la Corte di Appello aveva ancorato il risarcimento alla prolungata indisponibilità dell’immobile, quantificandolo, inoltre, in via equitativa, pur in assenza di prova sul punto; vieppiù, a dire dei ricorrenti, il dies a quo del diritto a tale risarcimento era stato erroneamente individuato nel novembre 2012, data in cui i venditori avevano manifestato la volontà di procedere alla stipula del definitivo, piuttosto che nel giorno della notificazione dell’atto introduttivo del giudizio di primo grado.

I giudici di legittimità, tuttavia, hanno rigettato anche il secondo motivo di ricorso, ritenendo che l’erronea qualificazione della tipologia di risarcimento non osta all’accoglimento della domanda se di quel pregiudizio sono stati, comunque, allegati e provati gli elementi costitutivi: nel caso di specie il pregiudizio derivante dal mancato godimento del bene costituisce, all’evidenza, un pregiudizio derivante dalla mancata stipula del definitivo, che deve essere ristorato in caso di risoluzione.

Inoltre, nella fattispecie de qua, risolto il preliminare per colpa e fatto dell’acquirente, l’occupazione si configura come sine titulo ed il danno ben può reputarsi come presuntivamente esistente e la sua valutazione, in via equitativa, non può essere scrutinata in sede di legittimità.

Infine, è apparsa esente da vizi anche la retrodatazione della decorrenza del risarcimento alla data di immissione nella detenzione del bene, piuttosto che a quella della notifica dell’atto di citazione.

Ciò premesso, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso.

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