Cass. Civ., sez. VI, 14/01/2019, n.622 (est. Criscuolo)

 

Massima:

 

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto di compravendita definitivo di un immobile privo dei certificati di agibilità, abitabilità e di conformità alla concessione edilizia, anche se il mancato rilascio dipende dall’inerzia del Comune, è giustificato in quanto l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà dell’immobile idoneo ad assolvere alla funzione economico-sociale e a soddisfare bisogni che inducono all’acquisto, per cui tali certificati risultano essenziali.

 

Ricognizione:

Il principio espresso in massima si basa sulla considerazione che, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, posto che  esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Al riguardo, deve richiamarsi l’operatività dei principi generali in materia di contratti. Più precisamente, il principio della buona fede oggettiva, cioè della reciproca lealtà di condotta, deve presiedere all’esecuzione del contratto, così come alla sua formazione ed alla sua interpretazione e, in definitiva, accompagnarlo in ogni sua fase, sicché la clausola generale di buona fede e correttezza è operante tanto sul piano dei comportamenti del debitore e del creditore nell’ambito del singolo rapporto obbligatorio (art. 1175 c.c.), quanto sul piano del complessivo assetto di interessi sottostanti all’esecuzione di un contratto (art. 1375 c.c.), concretizzandosi nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell’interesse della controparte e ponendosi come limite di ogni situazione, attiva o passiva, negozialmente attribuita, determinando così integrativamente il contenuto e gli effetti del contratto. La buona fede, pertanto, si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del “neminem laedere”, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell’altra parte.

Facendo applicazione di tale principio, a fronte di un’assunzione della garanzia circa la regolarità urbanistica del bene da parte del venditore, l’omessa risposta alle richieste di consegna del certificato di abitabilità da parte del promissario acquirente in epoca prossima alla scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo, allorquando quindi si palesava la necessità di entrarne in possesso, costituisce comportamento evidentemente contrario ai principi di buona fede, giustificando l’accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento della ricorrente.

 

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