L’emersione di nuove forme di invalidità modulate su specifiche esigenze di tutela ha interessato non solo le materie direttamente incise dalla normativa comunitaria (ne è tipico esempio la disciplina consumeristica), ma anche settori nevralgici dell’ordinamento nazionale quale quello locatizio.

In quest’ambito il legislatore ha predisposto, in particolare, forme di protezione che tengano conto dell’asimmetria che, in peculiari ipotesi, è propria dei rapporti intercorrenti tra locatore e conduttore. Siffatta esigenza di tutela del soggetto “debole” del contratto di locazione deve, tuttavia, conciliarsi con l’altro fine sotteso alla l. 431/1998, cioè quello di assicurare certezza e trasparenza dei rapporti locativi sia tra le parti contraenti sia rispetto agli interessi fiscali dello Stato.

Potenziale tensione che emerge soprattutto nei casi in cui l’asimmetria fra i due contraenti sia dovuta all’imposizione, da parte del locatore, della forma verbale nella stipula del contratto di locazione. In ipotesi di tal genere il legislatore ha inteso approntare una efficace tutela degli interessi del conduttore, sacrificando nella minore misura possibile gli scopi pubblicistici di contrasto all’evasione fiscale.

Ai fini di una corretta ricostruzione della specifica fattispecie in esame, bisogna dare conto, a monte, dei contrasti interpretativi che hanno interessato la questione del regime di invalidità conseguente all’assenza di un contratto di locazione redatto in forma scritta. I suddetti contrasti ermeneutici sono scaturiti dalla previsione normativa di cui all’art. 1 co. 4 l. 431/98 che, se da un lato prevede testualmente che “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”, dall’altro non specifica la disciplina cui tale forma di invalidità è sottoposta.

Secondo un primo orientamento, ormai minoritario, si tratterebbe di una forma di nullità relativa, con conseguente possibilità di eccepirla per la sola parte conduttrice dell’immobile locato. Ciò sulla base dell’assunto che il conduttore, sebbene in assenza di un contratto stipulato con la forma scritta richiesta dall’art. 1 co. 4 l. cit., potrebbe vantare un diritto personale di godimento opponibile al locatore nell’eventualità che questi agisca per il rilascio dell’immobile.

Di diverso avviso è l’impostazione secondo la quale, invece, la forma scritta sarebbe da intendere quale richiesta ad substantiam ai fini della validità del contratto di locazione. Ed invero, sarebbe da escludere la sussistenza di un valido titolo di godimento in capo al conduttore, ciò in applicazione del combinato disposto degli artt. 1418, co. 1 c.c. (che sancisce la nullità dei contratti privi di uno degli elementi essenziali, quale è la forma quando prescritta a pena di nullità, ex art. 1325 n. 4 c.c.), art. 1350 n. 13 c.c. (che annovera, tra gli atti che vanno stipulati con questa forma, anche quelli “specificamente indicati dalla legge”) ed art. 1421 c.c. ai sensi del quale la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, salve diverse ed espresse disposizioni di legge. Espressa disposizione che, nella fattispecie in esame, difetta.

Tale interpretazione risulta più coerente, oltre che con la lettera della legge, anche con la ratio sottesa alla riforma legislativa del 1998, intervenuta in deroga al generale principio di libertà delle forme vigente nel nostro ordinamento (art. 1350 c.c.). Va infatti ricordato come, in epoca antecedente alla l. 431/1998, tanto la disciplina codicistica quanto quella dettata dalla l. 392/1978 non imponevano alcuna forma particolare. L’invalidità di cui all’art. 1 co. 4 risponde, allora, all’avvertita esigenza di garantire certezza e trasparenza dei rapporti giuridici, prescrivendo un limite formale all’autonomia privata conforme ai principi espressi dagli artt. 41, co. 3 e 53 della Costituzione; finalità che verrebbero frustrate, ove la forma richiesta avesse una mera valenza ad probationem.

Né potrebbe fondarsi la tesi opposta sulla base della disposizione di cui all’art. 13, co. 5 della stessa legge, che legittima il solo conduttore ad agire per ottenere la c.d. riconduzione del rapporto locativo di fatto, in quanto trattasi di norma non inerente alla validità del contratto ed avente l’esclusiva finalità di sanzionare una condotta prevaricatrice del locatore.

Chiamate a pronunciarsi sul punto, le Sezioni Unite hanno risolto i conflitti interpretativi con la sentenza 17 settembre 2015 n. 18214. Il quesito sottoposto alla Suprema Corte era il seguente: “se in materia di locazioni abitative, l’art. 1, co. 4 della L. 431/1998 nella parte in cui prevede che per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta prescriva il requisito della forma scritta ad substantiam o ad probationem e, nel primo caso, se l’eventuale causa di nullità sia riconducibile alla categoria delle nullità di protezione alla luce della disposizione di cui all’art. 13, co. 5 della stessa legge”.

La Corte, dopo un rapido excursus dell’evoluzione normativa della materia delle locazioni ad uso abitativo, ha analizzato la ratio sottesa alla riforma del 1998, per poi dare atto dei filoni interpretativi invalsi nella giurisprudenza di merito. Se, stante le suddette argomentazioni, un primo orientamento rimasto isolato propende per una forma scritta richiesta ad probationem, ed un secondo di carattere maggioritario ritiene trattarsi invece di requisito strutturale ad substantiam, un terzo filone sostiene che tale forma scritta sia necessaria ad essentiam in diretta correlazione con la facoltà prevista per il solo conduttore di chiedere la riconduzione ex art. 13, co. 5, l. n. 431/98.

A quest’ultima impostazione aderisce la Corte, laddove ha limitato l’ambito di applicazione del regime di nullità di cui all’art. 13 co. 5 alla peculiare ipotesi di rapporto locativo di mero fatto costituito verbalmente su imposizione del locatore. Lo speciale regime di nullità relativa del contratto privo di forma scritta, eccepibile dal solo conduttore nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, trova allora giustificazione nell’imposizione unilaterale del locatore idonea a coartare la volontà del conduttore. Condotta prevaricatrice che ha reso necessaria l’introduzione di una forma di nullità di protezione, in considerazione delle predette esigenze garantistiche di soggetti contrattualmente deboli, sulla falsariga della disciplina a tutela dei consumatori (di derivazione comunitaria e recepita dal Codice del consumo, d.lgs. 206/2005). Tali sono quelle forme di nullità che svolgono la funzione di rimedi contro clausole o pattuizione contrastanti con un interesse normativamente protetto, ove è rimessa al titolare dello stesso la valutazione circa la convenienza o meno di eccepirne l’invalidità.

A tale riguardo giova osservare che, nonostante le sensibili analogie tra le due forme di nullità (quella di cui all’art. 13, co. 5, l.431/98 e quella regolata dal Codice del consumo), queste non sono perfettamente sovrapponibili in punto di disciplina. Basti a tal proposito il riferimento all’onere probatorio gravante sul soggetto nei cui interessi la nullità di protezione opera. Nel caso della nullità di clausole vessatorie apposte ai contratti tra consumatore e professionista, il Codice del consumo distingue tra casi in cui è il consumatore a dover provare la vessatorietà che invoca (art. 34), altri in cui il professionista può fornire la prova contraria per vincere una presunzione relativa di vessatorietà (art. 33, co. 2) e clausole considerate dalla legge vessatorie senza che sia possibile fornire prova contraria (art. 36).

Ben più pregnante è l’onere probatorio gravante sul conduttore che invochi la nullità del contratto di locazione ex art. 13 co. 5 l. 431/90, in quanto questi dovrà provare che la forma orale sia stata imposta dal locatore. Prova tutt’alto che semplice da raggiungere, dovendo egli provare la sussistenza di pressioni tali da assurgere ad una vera e propria “coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà”, costituente una “inaccettabile pressione” ed una “sorta di violenza morale”.

Nel diverso caso in cui non sussista alcuna imposizione da parte del locatore ed il contratto sia stato stipulato verbalmente per volere di entrambi i contraenti, la nullità per mancanza di forma scritta tornerà ad essere assoluta, come tale non sanabile e rilevabile da entrambe le parti e anche d’ufficio ex art. 1421 del codice civile. In tale ultimo caso il locatore potrà ottenere il rilascio dell’immobile in quanto occupato sine titulo ed il conduttore potrà chiedere la restituzione parziale delle somme versate in favore del primo.

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